Im dynamischen Immobilienmarkt verlagern Investoren in ganz Europa ihren Fokus zunehmend von traditionellen Gewerbeimmobilien auf Betriebsimmobilien (OpRE) – ein Trend, der durch die Dynamik nach der Pandemie, höhere Zinsen und veränderte Verbraucherpräferenzen beschleunigt wird. Zu den vielen vielversprechenden Segmenten zählt Selfstorage, das relativ stabile, inflationsgebundene Renditen und flexible Einkommensmodelle bietet.
In diesem Blog erläutern wir:
• Was unterscheidet OpRE von herkömmlichen Immobilien
• Warum OpRE bei Investoren an Dynamik gewinnt
• Ob OpRe für Ihr Portfolio geeignet sein könnte
1. Was ist der Unterschied zwischen traditionellen und operativen Immobilien?
Betriebsimmobilien (OpRE) sind Immobilien, deren Wert eng mit dem darin betriebenen Geschäft verbunden ist. Im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilien, deren Erträge hauptsächlich durch langfristige Mietverträge generiert werden, erzielen OpRE Einnahmen sowohl aus Räumlichkeiten als auch aus Dienstleistungen und erfordern daher oft ein aktives Management.
Traditionelle Gewerbeimmobilien (TCRE)
Definition:
Vermögenswerte wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohn- und Industrieimmobilien, die mit langfristigen Verträgen gemietet werden.
Typisches Umsatzmodell:
• Feste Mieteinnahmen durch 5–15-jährige Mietverträge
• Minimale Beteiligung des Vermieters
Risiko-/Renditeprofil:
• Geringere Rendite, geringere Volatilität
• Eingeschränkter Inflationsschutz
• Anfällig für Marktveränderungen (z. B. Hybridarbeit)
Betriebliche Immobilien (OpRE)
Definition: Ertragbringende Immobilien, bei denen der Betreiber direkten Kontakt mit Kunden hat und die Dienstleistungen für die Rendite von entscheidender Bedeutung sind.
Beispiele:
• Selbstlagerung
• Studentenwohnheim (PBSA)
• Gesundheitswesen und Seniorenwohnen
• Hotels und Wohngemeinschaften
• Rechenzentren
• Build-to-rent-Wohnimmobilien
Typisches Umsatzmodell:
• Kurzfristige Mietverträge
• Dynamische Preismodelle
• Dienstleistungs- und erfahrungsbasiertes Einkommen
Risiko-/Renditeprofil:
• Höhere Erträge, aktiveres Management
• Größere Preisflexibilität
• Relative Widerstandsfähigkeit in Inflationsperioden
2. Die Verlagerung hin zu Betriebsimmobilien
Angesichts steigender Betriebskosten und verändertem Verbraucherverhalten ist das Interesse der Investoren an OpRE in ganz Europa in den letzten fünf Jahren stark gestiegen. Laut Savills‘ europäische Umfrage zur Anlegerstimmung im operativen Immobilienbereich veröffentlicht Juni 2025:
• OpRE machte im Jahr 37 2024 % aller Immobilieninvestitionen in Europa aus, gegenüber 25 % im Jahr 2014.
• 52 % der Investoren planen nun, über direkte private Investitionen in OpRE einzusteigen – im Vergleich zu 42 % im Vorjahr.
• Zu den wichtigsten Kapitalnehmersektoren zählen:
o Mehrfamilienhäuser (51 %)
o Studentenwohnheime (PBSA) (51 %)
o Pflegeheime (36 %)
o Lifestyle-Hotels (25 %)
o Selfstorage (18 %)
3. Passt eine Betriebsimmobilie wie Selfstorage in Ihr Portfolio?
Nach Angaben der US-Organisation FEDESSA Europäischer Industriebericht Das Transaktionsvolumen seit Jahresbeginn, das im vierten Quartal 4 veröffentlicht wurde, betrug 2024 Mio. € und ist damit dreimal höher als die Zahlen der FEDESSA-Umfrage 875. Der europäische Selfstorage-Markt umfasst derzeit 3 Mio. m² Bruttofläche, ein Anstieg von 2023 % seit 2019.
Ein neuer Artikel in der Immobilienchronik betonte, dass OpRe-Vermögenswerte wie Selfstorage starke strategische Vorteile bieten.
• Inflationsresistenz
Im Gegensatz zu festen Langzeitmietverträgen ermöglicht OpRE Preisflexibilität: Durch wöchentliche oder monatliche Preisanpassungen können Eigentümer schnell auf Kostenänderungen reagieren.
• Diversifizierte Einkommensströme
OpRE generiert Einnahmen über mehrere Kanäle: Raummiete, Zusatzleistungen und dynamische Preisgestaltung. Dies senkt das Mieterkonzentrationsrisiko und erhöht die Einkommensstabilität.
• Höheres Ertragspotenzial
Verwaltete OpRE-Anlagen bieten dank Serviceeinnahmen und hoher Belegungsflexibilität überdurchschnittliche Renditen. Betreiber können die Rendite durch Kundenerlebnis, Markenbildung und Preisstrategien steigern.
• Aktive Kontrolle
Betriebsvermögen bietet mehr Kontrolle über die Rendite. Sie können das NOI (Net Operating Income) durch Serviceinnovation, Kostenoptimierung und gezieltes Marketing steigern.
• Kundenorientierung
Kunden von heute erwarten Komfort und Flexibilität. OpRE ermöglicht maßgeschneiderte Angebote (z. B. flexible Speicherung) und intelligente Technologieintegration.
Egal, ob Sie ein Immobilieninvestor sind, der nach Diversifizierung sucht, oder ein Unternehmer, der eine neue Nische mit hoher Nachfrage erschließen möchte: Selfstorage kann eine attraktive Möglichkeit darstellen.
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