Nell'attuale mercato immobiliare in continua evoluzione, gli investitori in tutta Europa stanno spostando sempre più la loro attenzione dal tradizionale immobile commerciale al settore immobiliare operativo (OpRE), una tendenza accelerata dalle dinamiche post-pandemiche, dall'aumento dei tassi di interesse e dal cambiamento delle preferenze dei consumatori. Tra i numerosi segmenti promettenti c'è il self storage, che offre rendimenti relativamente stabili, indicizzati all'inflazione e modelli di reddito flessibili.
In questo blog, descriviamo nel dettaglio:
• Cosa definisce OpRE rispetto al settore immobiliare tradizionale
• Perché OpRE sta guadagnando slancio tra gli investitori
• Se OpRe potrebbe essere adatto al tuo portafoglio
1. Qual è la differenza tra immobili tradizionali e operativi?
Gli immobili operativi (OpRE) si riferiscono a beni immobili il cui valore è intrinsecamente legato all'attività che vi opera. A differenza degli immobili tradizionali, il cui reddito è generato principalmente da contratti di locazione a lungo termine, gli OpRE ricavano ricavi sia dagli spazi che dai servizi, richiedendo spesso una gestione attiva.
Immobili commerciali tradizionali (TCRE)
Definizione:
Beni quali edifici per uffici, centri commerciali, unità residenziali e industriali principali, affittati con contratti a lungo termine.
Modello di ricavi tipico:
• Reddito fisso da locazione tramite contratti di locazione di 5–15 anni
• Coinvolgimento minimo del proprietario
Profilo rischio/rendimento:
• Minore rendimento, minore volatilità
• Protezione limitata contro l'inflazione
• Vulnerabile ai cambiamenti del mercato (ad esempio, lavoro ibrido)
Immobili operativi (OpRE)
Definizione: Proprietà che produce reddito in cui l'operatore interagisce direttamente con i clienti e i servizi sono parte integrante dei rendimenti.
Esempi:
• Deposito self-service
• Alloggi per studenti (PBSA)
• Assistenza sanitaria e residenze per anziani
• Hotel e co-living
• Centri dati
• Residenziale in affitto
Modello di ricavi tipico:
• Locazioni a breve termine
• Modelli di prezzi dinamici
• Reddito basato sui servizi e sull'esperienza
Profilo rischio/rendimento:
• Rendimenti più elevati, gestione più attiva
• Maggiore flessibilità nei prezzi
• Resilienza relativa nei periodi inflazionistici
2. Il passaggio verso il settore immobiliare operativo
Alla luce dell'aumento dei costi operativi e del cambiamento dei comportamenti dei consumatori, l'interesse degli investitori per OpRE è aumentato in tutta Europa negli ultimi cinque anni. Secondo Sondaggio di Savills sul sentiment degli investitori immobiliari operativi in Europa pubblicato giugno 2025:
• Nel 37, OpRE ha rappresentato il 2024% di tutti gli investimenti immobiliari in Europa, in aumento rispetto al 25% del 2014.
• Il 52% degli investitori prevede ora di entrare in OpRE tramite investimenti privati diretti, rispetto al 42% di appena un anno prima.
• I settori chiave che attraggono capitali includono:
o Multifamiliare (51%)
o Alloggi per studenti (PBSA) (51%)
o Case di cura (36%)
o Hotel lifestyle (25%)
o Deposito self-storage (18%)
3. Gli immobili operativi come i self storage sono adatti al tuo portafoglio?
Secondo il Rapporto sull'industria europea FEDESSA pubblicato nel quarto trimestre del 4, i volumi di transazione da inizio anno sono stati di 2024 milioni di euro, 875 volte superiori ai numeri YTD del sondaggio FEDESSA del 3. Il mercato europeo del self storage si estende attualmente su 2023 milioni di mq di superficie lorda, con un aumento del 16.5% da 2019.
Un recente articolo nel Cronaca della proprietà ha sottolineato che le risorse OpRe, come i depositi self-storage, presentano forti vantaggi strategici.
• Resilienza all'inflazione
A differenza dei contratti di locazione a lungo termine fissi, OpRE consente flessibilità nella definizione dei prezzi: gli adeguamenti settimanali o mensili delle tariffe consentono ai proprietari di rispondere rapidamente alle variazioni dei costi.
• Flussi di reddito diversificati
OpRE genera ricavi da molteplici canali: affitto di spazi, servizi aggiuntivi e prezzi dinamici. Questo riduce il rischio di concentrazione degli inquilini e aumenta la stabilità dei ricavi.
• Potenziale di rendimento più elevato
Gli asset OpRE gestiti possono offrire rendimenti superiori grazie ai ricavi da servizi e all'elevata flessibilità di occupazione. Gli operatori possono migliorare i rendimenti attraverso strategie di customer experience, branding e pricing.
• Controllo attivo
Le risorse operative offrono un maggiore controllo sui rendimenti. È possibile aumentare il reddito operativo netto (NOI) attraverso l'innovazione dei servizi, l'ottimizzazione dei costi e il marketing mirato.
• Attenzione al cliente
I clienti di oggi richiedono praticità e flessibilità. OpRE consente offerte personalizzate (ad esempio, storage flessibile) e integrazione di tecnologie intelligenti.
Che tu sia un investitore immobiliare in cerca di diversificazione o un imprenditore alla ricerca di una nuova nicchia ad alta domanda, il self storage può rappresentare un'opportunità interessante.
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